در قانون مدنی که از سال ۱۳۰۷ چارچوب روابط موجر و مستاجر را شکل داد، اصل بر حاکمیت اراده طرفین بود؛ یعنی اجاره‌بها، مدت قرارداد و شرایط اجاره با توافق مالک و مستاجر تعیین می‌شد. اما از سال ۱۳۱۷، با افزایش جمعیت شهری و کمبود مسکن، دولت برای نخستین‌بار به شکل جدی وارد تعیین شرایط اجاره شد.
در سال ۱۳۲۲ و در اوج بحران اقتصادی جنگ جهانی دوم، با تورم بیش از ۱۱۰ درصدی، محدودیت‌های شدیدتری اعمال شد و اجاره‌بها بر مبنای سطوح قیمتی اسفند ۱۳۲۱ قرار گرفت. در سال ۱۳۵۲ نیز دولت، پیش از آنکه تورم به اوج برسد، با تصویب قانون تعدیل و تثبیت اجاره‌بها، افزایش اجاره را محدود کرد.
پس از انقلاب، قانون سال ۱۳۶۲ بار دیگر اختیار گسترده‌ای برای تعیین اجاره‌بها به دولت داد. اما در سال ۱۳۷۶ مسیر تغییر کرد و قراردادهای جدید دوباره به قانون مدنی و توافق طرفین بازگشتند.
این عقب‌نشینی البته دائمی نبود. در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰، همزمان با بحران کرونا، سقف افزایش اجاره تعیین شد و در سال ۱۴۰۳ نیز قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، امکان تعیین سقف اجاره را در شرایط تورمی فراهم کرد. در سال ۱۴۰۵ و همزمان با شرایط اضطراری جنگ نیز محدودیت موقت دیگری برای افزایش اجاره و تمدید قراردادها اعمال شد.
تجربه نزدیک به صد سال گذشته نشان می‌دهد هرگاه تورم، جنگ، کمبود مسکن یا بحران اقتصادی تشدید شده، دولت دوباره به بازار اجاره بازگشته است. این سیاست در کوتاه‌مدت می‌تواند از مستاجران فعلی حمایت کند، اما اگر هزینه آن به کاهش عرضه واحدهای استیجاری منجر شود، در بلندمدت می‌تواند مسئله مسکن را پیچیده‌تر کند.
