دعاوی ملکی یکی از مبتلابه ترین دعاوی ای است که امروزه در مراجع قضایی مطرح می شوند. این دعاوی که حجم وسیعی از پرونده های حقوقی و کیفری را به خود اختصاص داده اند به دلیل ارزش بالای املاک در ایران برای طرفین پرونده اهمیت بسزایی را پیدا کرده اند. با توجه به قوانین گسترده و پراکنده در خصوص املاک بررسی تمام ابعاد این دعاوی نیاز به زمان زیادی دارد که خارج از حوصله مطلب حاضر است. بنا بر ضیق وقت در مقاله حاضر به بررسی تعدادی از مهم ترین مسائل مربوط به دعاوی ملکی که از پیچیدگی و صعوبت بالایی برخوردارند می پردازیم.
رفع بازداشت از املاک توقیف شده اداره ثبت
از جمله مسائلی که در خصوص ملک اشخاص ممکن است پیش آید مسئله ای مثل بازداشت ملک و رفع بازداشت ملک و فروش ملک بازداشتی است. بسیار حادث می شود که ملک اشخاص به دلیل بدهی یا مسائل دیگری بازداشت گردیده و نقل و انتقال آن به دلیل بازداشت ممنوع می شود. این بازداشت اصولاً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک یا از طریق محاکم قضایی صورت می گیرد ولی این دو مرجع تنها مرجع بازداشت نبوده و سازمان بازرسی کل کشور، سازمان تعزیرات حکومتی، اداره تصفیه امور ورشکستگی و … نیز از جمله مراجع صالح در بازداشت ملک هستند.
بازداشت املاک و منع نقل و انتقال آنها از سوی هر مرجعی که باشد موقتی بوده و رفع بازداشت در موارد ذیل ممکن می باشد.
- 1. اگر خواهان یا شخصی که اقدام به توقیف ملک نموده به رفع بازداشت رضایت داشته باشد می تواند با حضور در اداره ثبت و اعلام رضایت خود موجبات رفع بازداشت ملک را فراهم کند.
- در مواردی ملک به موجب قرار تامین خواسته که مرجع قضایی صادر می کند بازداشت می شود، زمانیکه مالک ملک بازداشتی در صورت وجود سایر شرایط قانونی تبدیل تامین انجام می دهد با سپردن مال جدید به جای ملک بازداشت شده، از ملک مزبور رفع بازداشت می شود.
- 3. زمانی که همچون بند بالا توقیف ملکی به دلیل تامین خواسته باشد و این توقیف قبل از طرح دعوا باشد، خواهان مکلف است در مهلت قانونی ظرف 10 روز اقامه دعوا کند. همچنین در صورتی که بازداشت ملک در اثر صدور دستور موقت قبل از طرح دعوای اصلی بوده باشد خواهان مکلف است ظرف 20 روز اقدام به طرح دعوی کند. در صورتیکه ظرف مواعد مذکور طرح دعوی صورت نگیرد به تقاضای خوانده و با دستور دادگاه از ملک توقیف شده رفع بازداشت می شود.
- مورد دیگری که در صورت تحقق آن می توان اقدام به رفع بازداشت از ملک کرد حالتی است که خواهان پس از طرح دعوا، در دعوی مزبور محکوم شود. در چنین حالتی از آن جایی که موجبی برای در توقیف ماندن ملک وجود ندارد و با تقاضای ذینفع و دستور مرجع قضایی از ملک توقیفی رفع بازداشت می شود.
- اگر توقیف ملک به حقوق شخص ثالثی خلل وارد کند به موجب ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی ثالث مزبور دو راه پیش رو دارد: اگر حق ادعایی وی مستند به سند رسمی یا حکم قطعی باشد و تاریخ آن سند قبل از توقیف باشد رفع بازداشت از ملک مورد ادعا صورت می گیرد اما اگر این حق که ثالث ادعای آن را برای خود می کند مستند به حکم قطعی یا سند رسمی نباشد اعتراض وی موجب رفع بازداشت نمی شود و وی صرفاً می تواند به دادگاه شکایت کند.
نحوه ابطال وکالت در فروش ملک
قانوناً عقد وکالت، جزو عقود جایز است و هریک از طرفین پرونده هر موقع که اراده کنند می توانند وکالت مزبور را فسخ کنند مگر اینکه وکالت مزبور به موجب شرط ضمن عقد یا شرط خارج از عقد لازم شود. اصولاً وکالت های در فروش که علی الخصوص در معاملات ملکی به اشخاض داده می شود بلاعزل بوده و امکان فسخ یک طرفه آن برای موکل فراهم نیست. اما این عدم امکان مطلق نبوده و با حصول شرایطی می توان ابطال آن را از محکمه درخواست نمود. در مواردی نیز اگرچه وکالت مزبور باطل نمی شود اما به دلایلی عقد وکالت منعقده منحل می گردد.
الف) ابطال وکالتنامه به دلیل فوت یکی از طرفین
اولین موردی که در آن می توان دعوای ابطال وکالتنامه فروش را مطرح کرد فوت یکی از طرفین یعنی وکیل یا موکل می باشد. به استناد ماده 678 قانون مدنی با فوت موکل عقد وکالت از بین می رود هر چند وکالت نامه مزبور بلاعزل باشد. البته بلااثر شدن وکالت نامه با فوت موکل در صورتی است که وی قبل از انجام موضوع وکالت فوت کرده باشد. این موضوع در خصوص فوت وکیل نیز صادق است یعنی اگر وکیل قبل از اینکه موضوع وکالت را به سرانجام برساند فوت کند عقد وکالت اعتبار قانونی خود را از دست می دهد. البته همانطور که درابتدا نیز بیان شد امروزه اکثر وکالتنامه ها پس از عقد بیع و در راستای انجام تشریفات اداری و تنظیم سند اعطا می شود. در چنین حالتی که اکنون رویه قضایی نیز بر آن است با اثبات وقوع بیع وراث وکیل که در واقع در اثر بیع مالک گردیده می توانند به طرفیت موکل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنند.
ب) ابطال وکالتنامه به دلیل خروج از حدود صلاحیت یا عدم رعایت مصلحت موکل
مورد دومی که می توان به واسطه آن وکالتنامه فروش را ابطال نمود خارج شدن وکیل از حدود اختیارات یا عدم رعایت مصلحت و غبطه موکل است. به موجب مواد 663 و 667 اولاً وکیل باید در حدود اختیارات اعطایی موکل اقدام کند و هر عمل خارج از اختیارات وی فضولی محسوب می شود. در ثانی وکیل در حدود اختیاراتی که دارد باید مصلحت و غبطه موکل خود را رعایت کند در مواردیکه وکیل خارج از حدود اختیارات خود عمل می کند یا در حدود اختیارات خود عمل نمی کند موکل می تواند ابطال وکالتنامه فروش به علت عدم رعایت مصلحت یا اقدام خارج از حدود اختیارات را بخواهد هر چند وکالت مزبور بلاعزل باشد.
ج) ابطال وکالتنامه به دلیل حجر یکی از طرفین
محجور شدن وکیل یا موکل نیز یکی از مواردی است به علت آن می توان ابطال وکالت در فروش را خواستار شد و در این مورد فرقی نمی کند که طرفین در حین انعقاد وکالت محجور بوده اند یا بعد از انعقاد و قبل از انجام موضوع وکالت محجور شوند. دلیل ابطال وکالتنامه به علت حجر این است که موکل هنگامی می تواند به دیگری وکالت دهد که خودش قادر باشد موضوع وکالت را انجام دهد. زمانیکه به علت حجر خود موکل صلاحیت انجام امری را ندارد لذا نمی تواند در آن مورد به وکیل نیز وکالت دهد. حجر به دلیل ورشکستگی صرفاً در خصوص موکل از جهات ابطال می باشد و ورشکستگی وکیل تاثیری در وکالت اعطایی به وی ندارد.
نحوه توقیف ملک در رهن بانک
سوالی که شاید برای خواننده محترم مطرح شود این است که اگر ملکی در رهن بانک باشد توقیف ملک در رهن بانک امکان دارد یا خیر؟ جواب به سوال مزبور به عوامل متعددی بستگی دارد از جمله قیمت ملک، مبلغی که ملک به خاطر آن در رهن است، مستثنیات دین بودن یا نبودن ملک و عوامل دیگری هستند که می توانند پاسخ به سوال فوق را منفی یا مثبت کنند. اما آن چیز که در مقام یک پاسخ کلی می توان ارائه داد این است که اگر قیمت ملک بالاتر از مبلغی باشد که ملک بخاطر آن در رهن بانک است و ملک مزبور جزو مستثنیات دین نیست توقیف ملک با منع قانونی مواجه نیست.
در صورتی که ملکی در رهن بانک بوده و بعداً نسبت به مازاد آن توقیف صورت گرفته باشد توجه به این امر ضروری و مهم است که بانک نسبت به مبلغی که ملک در رهن بانک است حق تقدم داشته و اگر طلب توقیف کننده بیشتر از مازاد ملک باشد، طلبکار برای استیفای مابقی بدهی خود بایستی به سایر اموال مدیون مراجعه نماید. برای مثال اگر ملکی دو میلیارد ارزش داشته باشد و ملک بابت یک میلیارد در رهن بانک باشد شخصی که از مالک ملک سه میلیارد طلب دارد فقط یک میلیارد آن را می تواند استیفا کند.
دعوای اثبات مالکیت
اثبات مالکیت در املاکی موضوع بحث واقع می شود که در مورد مالکیت آن اختلاف باشد. اختلاف در مالکیت اگرچه در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی شایع تر است ولی صرفاً در این مورد محدود نمی شود و در املاک با سابقه ثبتی نیز ممکن است حادث شود. اما دعوای اثبات مالکیت صرفاً در دسته اول یعنی املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند قابل استماع است.
الف) اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است؟
همانطور که در بند قبل نیز اشاره کردیم با توجه به قانون ثبت دعوای اثبات مالکیت در املاکی که سابقه ثبتی دارند قابلیت استماع ندارد. برای اثبات مالکیت وجود قرارداد مکتوب یا مبایعه نامه الزامی نیست چرا که این امکان وجود دارد که مالکیت از طرق قهری مثل ارث انتقال پیدا کرده باشد. ادله و مدارکی که می توان برای اثبات مالکیت ارائه کرد را می توان در ادله ای مثل مبایعه نامه، شهادت شهود، اماره تصرف و … عنوان نمود.
ب) مرجع صالح جهت اثبات مالکیت
دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاک باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود و مدارک و مستندات دعوا به همراه دادخواست به این دادگاه تقدیم شود. پس از رسیدگی به دعوای مزبور و احراز مالکیت خواهان دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می کند که نیاز به صدور اجرائیه ندارد و پس از قطعیت خواهان مالک رسمی ملک مزبور شناخته می شود.
